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租房维权“痛点”多 离“租房自由”还有多远

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近日,记者采访了北京、重庆、青岛、成都、郑州等地一些租房青年,发现中介违规、维权成本偏高严重损害青年权益。专家建议,在既有制度框架下,由住建部、共青团等部门牵头,设立青年住房问题维权热线,及时受理青年在购房和租房过程中的投诉,督促职能部门采取行动。

薛清雅担心1个多月的事情,还是发生了。

9月10日一早,房东带着六七个人上门将她的私人物品强行搬出房间,男友被对方推倒在地,薛清雅的奶奶吓得倒在地上许久才缓过神来。

大约4个月前,薛清雅通过北京珺奇房屋租赁有限公司(以下简称“北京珺奇”)整租了一套2居室并一次性年付款了近4.2万元的房租。但7月31日房东上门说“中介一直未付房租,我要收回房子,你准备搬走吧!”

租房市场问题多

8月29日,中青报·中青网记者在北京珺奇(西上园店)看到,有十几名房东和租客前来讨要房租、押金或提起解约诉求。在一间窗户上印着“专业”二字的小房间里,一名约50岁的房东和家人正拨打12345市长热线投诉中介拖欠房租,坐在对面的一位张姓负责人却趴在桌上睡觉,似乎对这样的投诉习以为常。

许多业主听说,中介公司账户上没有钱了。这个说法也得到了这名张姓负责人的证实,他表示由于公司经营不善导致资金链断裂,目前通州区住建委等相关部门已决定将帮助公司寻找新的投资,正与房东们签署承诺书,将于国庆假期后分批补偿所欠房租。

日前,住房和城乡建设部副部长倪虹在新闻发布会上表示,大城市有70%的新市民和青年人是租房住。相关数据也显示,截至今年一季度,我国在线租房用户规模为8711.6万人。

巨大需求之下,房屋租赁企业爆炸式增长,一时间泥沙俱下,出现了很多问题。2020年10月天眼查发布《房地产行业企业数据报告(2020)》,天眼查专业版风险数据显示,我国有超过14万家房屋租赁相关企业产生过法律诉讼,其中,案由涉及物业服务合同纠纷、买卖合同纠纷、金融借款合同纠纷的案件数量占比近48%。

近日,中青报·中青网记者采访了北京、重庆、青岛、成都、郑州等地一些租房青年,发现目前年轻人依法维权的意识很强,但高昂的维权成本让一些深陷“长收短付圈套”“租房合同陷阱”的年轻人成了埋单人。

“长收短付”模式仍有市场

今年3月,柏迎雪通过北京珺奇租住了一套一居室,并在优惠折扣的诱惑下选择了年付房租,缴纳了3万余元租金。可刚入住3个月,房东因中介拖欠房租要求解约,催柏迎雪尽快搬离。

“我和中介协议退租后,迟迟未收到剩余租金,中介还欺骗相关部门的工作人员说已经给我打款了,在公安民警面前扬言‘起诉也不会给钱’。”一个月内,柏迎雪先后向公司请假6次,报警4次,多次拨打维权电话,仍未要回剩余租金2万余元。8月20日,柏迎雪起诉到法院,“目前还在等待法院开庭的消息”。

记者从多名业主和租客方了解到,北京珺奇通常的做法是,高价租下业主的房屋,条件是有45天免租期,即一年他们只付给业主10.5个月房租,以月付方式打款。之后,他们再以低价把房子租出,但要求一次性收取一年房租以及维修保洁费、押金等。此种“长收短付”“高进低出”的经营模式与此前暴雷的一些长租公寓的做法类似,区别在于后者引入了“租金贷”,而前者为租客以现金方式一次性付完房租。

“看似中介亏本了,但其实他们是利用时间差,收取租金用于公司运营以及其他投资活动,如果代理房源足够多,收到的资金将非常可观。而这些资金往往处于监管的真空地带。”北京德和衡律师事务所律师王文定表示,“长收短付”“高进低出”模式是租房中介为极速扩张、提升竞争力采取的一种高风险的经营模式,对房屋租赁企业的的运营能力和风险把控能力要求极高。

近年来,建立完善的租金、押金监管制度愈发受到监管部门的重视。去年9月《住房租赁条例(征求意见稿)》公开征求意见,今年8月《北京市住房租赁条例》(征求意见稿)公开征求意见。北京的“征求意见稿”针对“高进低出”“长收短付”等高风险经营模式以及租金、押金的监管提出,住房租赁企业向承租人单次收取租金的数额一般不得超过3个月租金总和,超过的,收取的租金应当纳入监管。住房租赁企业向承租人收取的押金数额不得超过1个月租金,并按规定通过第三方专用账户托管。

租房合同里的“文字游戏”

去年11月,张平安通过位于成都市高新区天府三街福年广场的北京中润置家房地产经纪有限公司(以下简称“中润置家”)租了一间房。

“原来是3室一厅,隔断改成了5室。”张平安告诉中青报·中青网记者,因实习需要着急租房,简单看完房子后便和中介签订了租房合同,“当时合同写明退租需提前告知并配合中介带人看房。”

今年7月,张平安按照合同约定提前向中介说明到期将退租。然而此时的“配合看房”变成了中介口中的“24小时配合看房并且不准锁门”。这对于白天上班的张平安来说根本无法实现。从张平安提供的视频里可以看出,在辖区民警协调时,该门店一自称为负责人的工作人员坚称张平安没有做到合同约定的“配合看房”,违约在先,“我们有权更改房屋密码且(其)须立即搬离,不然就起诉走法律途径。”

最终,张平安还是没能守住房屋——8月10日,中介以张平安不配合看房为由将其房屋密码更改,导致其无法进屋也无法收拾个人物品。8月15日,他搬离房屋,损失了一半的押金和半个月房租。同日,从郑州市金水区金水路中润置家门店租房的大学生崔月(化名)也仓促搬离了房屋。

今年6月28日,崔月和同学因在郑州实习,便通过中润置家短租了两间房屋,签订了1年的租房合同,并缴纳了两个月的房租及押金、维修保洁费等,共计9000余元。

“房子原本是3室1厅,隔断成4室出租。签合同前我再三说明只住两个月,到期后中介方负责转租。8月中旬时,中介非但没有履行承诺,还催缴9月份房租,不缴的话算违约,要扣违约金,且要求提前半个月搬走。”崔月告诉中青报·中青网记者,中介的“变脸”让她措手不及,她重新翻看当初在中介公司微信小程序里签订的电子租房合同,才发现上面还有“租户无权私自转租,须通过中介转租”“提前15天缴纳下个月房租”等条款。崔月表示,当初签订合同时,由于合同条款多,且字体非常小,难以逐条审核。

该中介门店一名徐姓业务主管告诉中青报·中青网记者,在签订合同前已告知上述条款内容,租房合同是以《北京市房屋租赁合同(合同范本)》为参照,“我们都是按照合同履行,她交下个月房租,我们也继续帮忙转租,但不能都指望我们转租,疫情加汛情,房子确实不好转租。在公司微信公众号内随时可查看合同,也可在电脑端下载。”

鉴于当时郑州汛情刚过疫情又现,崔月曾与中介公司协商住到8月28日,剩余押金和维修保洁费不要求中介退还,但没能成功。8月15日崔月和同学搬离房屋。次日,她们向金水区人民法院提起诉讼,要求中介退还剩余未住房租、维修保洁费及押金,共计5000余元,“9月中旬法院调解员给我打电话称中介方拒绝调解,目前已开学了,我和同学都在等待法院通知。”

套路多、押金难退、违约金过高、没有约定维修责任、不可抗力条款缺失……对法律知识缺乏的租房青年来说,租房合同里的“文字游戏”可谓是防不胜防。

记者注意到,北京、天津、成都等地均印发了《房屋租赁合同(合同范本)》,且对租赁合同网签备案、缴纳房屋租赁税等作出相应规定,但并未强制住房租赁企业、房地产经纪机构使用。

一位租房中介人员告诉中青报·中青网记者,在具体业务中,很少会告知房东和租客签订当地印发的合同范本,“一方面,房东怕签了要因此缴纳房屋租赁税;另一方面,租客也很少会提出此要求。”

“以租房合同范本为模板,可以一定程度上避免合同中的‘套路’。”王文定说,虽然我国对房屋经纪业服务质量和规范性监管力度正逐步增强,但“黑中介”通过“阴阳合同”“合同文字游戏”“格式合同陷阱”等获取不当利益的情况仍大量存在,且往往很难规避,“通过掌握的法律知识辨别合同漏洞或付费向专业法律人士咨询租房合同是否有风险的租客是少数,大多数情况还是中介拟定什么,他们就签什么。”

维权“无力感”上升

“报警、拨打投诉电话等维权方式显得很‘无力’。”今年5月,李兰兰通过青岛市市北区云祥居房产马姓中介人员租住了一间房屋,并一次性缴纳了半年的房租、押金及中介费,共计8000元。

但两个月后,因房屋发霉不适宜居住,李兰兰向中介提出退租。按照合同约定,李兰兰愿意以提前退租违约来解除合同,并缴纳一个月房租作为违约金,中介退还其剩余未住房租即可。

“(但中介人员)当着民警的面说不退房租,还说我起诉她也不怕。公安无权管辖合同纠纷,拨打12345市长热线投诉后,相关住建部门工作人员称没有执法权力,建议我通过起诉挽回损失。”李兰兰告诉中青报·中青网记者,8月10日她向青岛市市北人民法院提起诉讼,目前通过庭前调解,中介仅退回3个月房租。9月25日,记者就此事致电与此事相关的一位姓马的中介人员,但对方拒绝回应此事,只称“李兰兰败诉了,别听她胡说”。

在维权过程中,崔月也有“无力感”,“民警调解说这是合同纠纷,建议我们起诉。向市场监督管理部门线上投诉,回复称让我们找当地房管局。拨打房管局投诉电话后,又说不能直接处理,要我们打市长热线。通过拨打市长热线与房管局联系后,(房管局)也建议我们起诉。”

“住房对于青年的获得感、幸福感和安全感有很强的正向驱动作用,关注大城市租房青年问题已属当务之急。”国家中长期青年发展规划专家委员、对外经济贸易大学教授廉思告诉中青报·中青网记者,租房市场的监管涉及住建部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等多部门。各部门只有形成合力才能有力打击‘黑中介’,根治租房乱象,否则就会造成九龙治水的局面,监管一旦出现漏洞,租房青年的维权成本增加,“无力感”也随之加重。

据了解,当前,租房市场乱象频仍,有的中介人员以个人名义承接房地产经纪业务,发布虚假广告、虚假房源信息,用威胁、恐吓等手段威胁租客,采取堵锁眼、断水断电、辱骂骚扰等行为驱逐租客,强行收取各类费用。前不久,一男性中介人员电话骚扰、短信威胁女租房者的新闻引起了关注。涉事中介人员扬言“我都能看到地址”“我肯定不会让你好过的”,但之后却辩称“都是气话,没有任何实质性行动”。

“最终中介开除了涉事人员,并向我道歉了。”这位租客告诉中青报·中青网记者,起初向门店投诉时,门店经理称“(员工)只是一时激动”,由于害怕人身安全受到威胁,她才决定报警并在微博曝光,“前后耗费了两周时间,非常影响生活和工作”。

近年来,各地加大打击“黑中介”力度。2018年,北京依托北京市12345政府服务热线,开通打击“黑中介”投诉举报热线。上海市房地产经纪行业协会连续多年公示房地产经纪行业违规名单,多人被禁业5年。《住房租赁条例(征求意见稿)》提出,国家实行房地产经纪从业人员实名登记制度。从事房地产经纪的专业人员,是指通过房地产经纪专业人员职业资格考试,取得职业资格证书的房地产经纪从业人员。房地产行业组织应当建立健全住房租赁和房地产经纪行为规范、职业道德准则等行规行约,加强自律管理,提升从业人员的专业水平,促进行业发展。

“从业门槛低、思维和服务理念落后、服务水平缺乏标准化、流程化,从业人员监管不健全……这些现实情况让大家产生了一种‘谁都能做中介’的认知,‘黑中介’早已成了‘专业性’的对立面。”对此,廉思认为,只有提高政府监管能力,加快搭建信息服务监管平台,才能从源头切实解决租房青年维权“痛点”,真正实现“租房自由”。

他建议,在既有制度框架下,由住建部、共青团等部门牵头,设立青年住房问题维权热线,搭建政策咨询平台,及时受理青年在购房和租房过程中的投诉,督促职能部门采取行动。

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